28/01/2022
Déductibilité TVA sur les locations de vacances et les kots à louer avec services, quid de la TVA
Pour rappel, c’est la nature d’une prestation qui détermine son assujettissement à la TVA.
La location immobilière est en principe exonérée de TVA et la TVA payée sur l’investissement dans l’immeuble et sur les frais afférents à cette activité n’est de ce fait pas déductible. Il existe néanmoins plusieurs exceptions à cette règle, dont une exception pour la fourniture d’un logement meublé.
La fourniture d’un logement meublé lorsque des services hôteliers sont fournis : à cet égard, le fisc songe à l’accueil des hôtes, aux chambres meublées, à la mise à disposition de linge de maison, au nettoyage et éventuellement aussi au petit-déjeuner.
Les hôtels et B&B relèvent clairement de cette exception. Mais pour la location de résidences de vacances, par exemple, c’est moins évident, bien que les services en question y soient également proposés.
Après plusieurs décisions positives des cours et tribunaux, le fisc a décidé d’accepter la location de résidences de vacances avec application de TVA. Plusieurs rulings ont été rendus en ce sens. Et à cet égard, la Commission de ruling se fonde chaque fois sur les critères susmentionnés (réception, nettoyage…).
Mais sur la base de ces critères toujours, la Commission de ruling a dû confirmer fin 2020 que la location de chambres d’étudiant (moyennant la fourniture des services susmentionnés, comme l’accueil et le nettoyage) pouvait également être soumise à ce régime TVA.
Le gouvernement a tenté de s’y opposer à travers plusieurs projets de loi, mais a échoué parce que le Conseil d’État a jugé que ces projets étaient discriminatoires. Mais un projet de loi de novembre 2021 semble avoir mis tout le monde d’accord.
Nouveauté applicable au 1er janvier 2022 :
La définition de « fourniture d’un logement meublé » est à présent délimitée légalement par un critère quantitatif : il n’est question de la fourniture d’un logement meublé que si la location du bien ne dure pas plus de trois mois.
Attention : le critère quantitatif ne s’applique pas uniquement à la mise à disposition. Il s’applique également à la personne du prestataire de services. Si quelqu’un loue habituellement des chambres d’étudiant pour des périodes de trois mois ou plus, la fois où il louera une chambre pour une plus courte période sera également exonérée de TVA.
Services complémentaires
Outre du critère quantitatif, le législateur tient compte des services complémentaires. Il n’est question de la fourniture d’un logement meublé que si au moins un des services suivants est proposé (même si la location dure moins de trois mois) :
- Les hôtes sont accueillis physiquement;
- Du linge de maison est mis à disposition;
- Un petit-déjeuner est proposé chaque jour.
Si au moins un de ces services est proposé et la durée de la location est inférieure à trois mois, il est question d’un service hôtelier et la TVA est bel et bien due.
Il est à noter que le nettoyage de la chambre – qui jusqu’à présent faisait partie des services complémentaires – ne figure plus dans la loi.